Trước khi quyết định mua một căn nhà, người mua luôn phải đắn đo, suy nghĩ rất nhiều bởi lẽ người mua nhà phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn nhưng chưa chắc mua được một ngôi nhà đảm bảo tính pháp lý.

Chính vì chưa nắm luật và hiểu luật nên rất nhiều trường hợp người mua đã bị "tiền mất tật mang" mà lại mất nhiều thời gian để tìm kiếm thông tin chính xác. Bài viết dưới đây được biên soạn bởi đội ngũ Phòng pháp lý Dragon Center sẽ giúp người mua có cái nhìn rõ hơn về tính hợp pháp của một căn nhà được đưa ra mua bán.

nhung-van-de-phap-ly-truoc-khi-quyet-dinh-mua-nha

Căn cứ theo Điều 188 và Điều 189 Luật đất đai 2013 thì người bán có quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc để thừa kế, tặng cho khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận (sổ hồng/ sổ đỏ)

Trước hết, để có thể mua bán chuyển nhượng bất động sản thì điều kiện đầu tiên là người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp người mua chỉ xem Giấy chứng nhận photo mà không xem Giấy chứng nhận gốc dẫn đến bị lừa. Giấy chứng nhận photo rất dễ tẩy xóa, sửa đổi nên người mua không thể biết được số liệu trên giấy photo có thật hay không. Để tránh rủi ro, người mua chỉ nên xem giấy chứng nhận gốc của người bán.

Một trường hợp khác, đó là người bán chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Tức người bán lúc này chỉ được ủy quyền quản lý bất động sản chứ không có quyền định đoạt bất động sản đó. Khi người mua xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên đọc hết những gì được viết trên giấy.

nhung-van-de-phap-ly-truoc-khi-quyet-dinh-mua-nha-2

Nếu là bất động sản được ủy quyền quản lý thì trên Giấy chứng nhận sẽ được ghi “Nhà đất chỉ được ủy quyền quản lý, sử dụng, không được thực hiện các giao dịch”. Tuy nhiên, trường hợp người quản lý bất động sản được chủ sở hữu bất động sản ủy quyền hợp pháp tại Văn phòng Công chứng thì việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản do người quản lý bất động sản tiến hành ký kết là hợp pháp và đảm bảo tính pháp lý.

2. Đất không có tranh chấp

Tranh chấp về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có một sơ sở dữ liệu chung để quản lý và kiểm tra. Để tránh rủi ro, người mua nên yêu cầu người bán chứng minh bất động sản đang không có tranh chấp hay vướng quy hoạch.

nhung-van-de-phap-ly-truoc-khi-quyet-dinh-mua-nha-3

Đối với người bán, để chứng minh mảnh đất không vướng tranh chấp hay quy hoạch thì người bán cần nộp một bộ hồ sơ lên Phòng địa chính tại UBND Quận có quản lý bất động sản. Sau khi nộp hồ sơ khoảng 3-5 ngày làm việc sẽ có kết quả. Hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân; hoặc CCCD.

+ Văn bản xin xác nhận đất không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch sử dụng đất;

+ Giấy ủy quyền (nếu thông qua ủy quyền)

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Trước khi ký một hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, thì văn phòng công chứng sẽ cung cấp thông tin của bất động sản đó. Đồng thời, để đảm bảo an toàn cho bên mua, văn phòng công chứng sẽ tiến hành kiểm tra và rà soát dữ liệu bất động sản đó có đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay không. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua và cả Phòng Công chứng.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp khi vừa có bản án quyết định của Tòa án về việc kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án thì người mua phải thi hành án bán, chuyển nhượng tài sản cho người khác.

nhung-van-de-phap-ly-truoc-khi-quyet-dinh-mua-nha-4

Vì thông tin còn mới nên việc cập nhật thông tin bất động sản đó trên hệ thống chưa được thực hiện. Dẫn đến người mua không có cơ sở để xác minh liệu bất động sản đó có đang bị kê biên hay không. Mặc dù sau khi mua bán, chuyển nhượng xong hết nhưng khi đến thời điểm thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý thi hành án. Trường hợp xấu nhất là bất động sản đó sẽ bị đem ra bán đấu giá.

Để tránh rủi ro khi kiểm tra tính hợp pháp của tài sản bị kê biên người mua cần tìm đơn vị tư vấn pháp lý uy tín, có chuyên môn cao trong ngành để được hỗ trợ và tư vấn kịp thời trước khi quyết định mua bán bất động sản.

4. Trong thời hạn sử dụng đất

Luật đất đai 2013 đã quy định về thời hạn sử dụng đất gồm 2 loại: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn (tùy vào từng loại đất mà thời hạn sử dụng khác nhau). Đối với người nhận chuyển nhượng thì thời hạn sử dụng đất là sử dụng ổn định lâu dài, đối với đất nhận chuyển nhượng là đất sử dụng ổn định lâu dài; hoặc là thời hạn còn lại của việc sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn.

Thông thường, đất ở tại đô thị đều có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, nên người mua khi nhận chuyển nhượng thì thời hạn sử dụng đất vẫn là thời hạn sử dụng lâu dài. Về vấn đề này, người mua không cần phải quá lo ngại.

5. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật

Các văn bản pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa thế nào là một tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp. Tuy nhiên, pháp luật lại quy định một số trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, ta có thể hiểu rằng, tài sản khác gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp là tài sản đã xin phép để xây dựng và được cơ quan nhà nước chấp thuận.

Khi muốn xác minh một căn nhà được xây dựng hợp pháp rất đơn giản, người mua chỉ cần yêu cầu người bán cung cấp giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ liên quan để có thể chứng minh căn nhà thực tế được xây phù hợp với giấy phép đã được cấp.

Mọi thắc mắc và cần giải đáp về vấn đề pháp lý mua bán nhà đất vui lòng liên hệ Phòng pháp lý Dragon Center qua số Hotline: 0938 239 333

Trân trọng !

- BTV phòng pháp lý Dragon Center -

Viết bình luận của bạn: