Thị trường bất động sản hiện đã hồi phục và phát triển đáng kể từ sau giai đoạn suy thoái 2011 – 2013, đồng thời với lãi suất vay mua nhà thấp và nhu cầu sở hữu nhà ở cực lớn, một môi trường lý tưởng cho người bán đã được tạo ra. Nhưng, người mua, mặt khác, liên tục phải đối mặt với giá bất động sản leo thang, cuộc chiến đấu thầu và thời gian tìm kiếm kéo dài do sự cạnh tranh tăng cao trong thị trường hiện nay. Điều này đặc biệt đúng ở các khu vực thuộc thành phố Hồ Chí Minh, nơi có những mảnh đất vàng đắt nhất tại Việt Nam

Vậy chính xác thì nhà phố được định giá như thế nào? Sau đây, Dragon Center đã phát hiện ra tám yếu tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tác động trực tiếp lên giá thành của một ngôi nhà.

CÁC NHÂN TỐ VI MÔ

  1. Vị trí

Chúng ta đều đã nghe rất nhiều về cụm từ “vị trí”, nhưng thực chất thì nó có liên quan gì khi nói đến giá bất động sản?

Theo các nhà kinh tế học “vị trí” chính là yếu tố mang tính “định giá theo nhu cầu và tính chất từng phần” (Hedonic Price). Nói một cách đơn giản: “vị trí” của ngôi nhà quyết định tính chất của nó, mỗi người mua sẽ có một nhu về nhà khác nhau và sẽ đưa ra quyết định dựa trên việc liệu tính chất của nó có thỏa mãn nhu cầu của mình.

8-nhan-to-lon-nhat-anh-huong-den-gia-nha-pho-1

Cụ thể:

  • Chất lượng của các trường học tại địa phương thường là yếu tố quan trọng nhất đối với người mua có con đi học
  • Nhà gần chỗ làm là ưu tiên chính của hầu hết những người mua đang trong độ tuổi lao động
  • Vị trí gần trung tâm mua sắm, giải trí tuy chỉ thường được đánh giá cao nhất bởi người trẻ nhưng lại đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đối với mọi đối tượng mua nhà

Tuy tập trung vào mỗi đối tượng khác nhau, nhưng những yếu tố trên lại không tồn tại độc lập, tương tự như việc các bậc cha mẹ luôn muốn chọn nơi ở mà xung quanh có nhiều tiện ích, vừa gần chỗ làm và vừa tiện lợi để đưa đón con đi học. Nếu vị trí ngôi nhà chỉ có 1 trong 3 thuộc tính trên – gần trường học, gần chỗ làm, hay có nhiều tiện ích thì giá của nó không thể nào đẩy lên cao hơn so với thị trường được. Nhưng nếu có 2 trong 3 thuộc tính, chắc chắn nhiều người sẽ cạnh tranh gay gắt để sở hữu nó. Và một khi sở hữu được cả ba, giá căn nhà đó sẽ tha hồ leo thang, vượt mức mặt bằng chung.

  1. Cải tiến và nâng cấp

Trong khi một số nhà đầu tư tích cực tìm kiếm các căn nhà cũ để mua và xây mới, hầu hết người mua đều ưu tiên những căn nhà có thể dọn vào ở ngay và họ sẵn sàng trả thêm một khoản hợp lý cho sự tiện nghi đó. Một căn nhà mới, thông thường sẽ thu lại được hơn 80% giá trị của nó lúc bán, trong khi những căn nhà cũ hơn chỉ ở mức 50 – 70%.

Theo báo cáo của tạp chí Remodeling, người mua luôn có xu hướng chọn những căn nhà có phòng tắm và nhà bếp đã được nâng cấp, đồng thời họ cũng sẵn lòng trả mức giá cao hơn so với các căn cùng diện tích, kết cấu.

8-nhan-to-lon-nhat-anh-huong-den-gia-nha-pho-2

  1. Báo cáo thẩm định

Ở một số thị trường nóng, người mua thường sẵn sàng bỏ qua các bước thẩm định để có thể nhanh chóng mua được nhà trước khi nó tiếp tục tăng giá, nhưng đối với bên cho vay thế chấp, đó chính là một rủi ro mà họ không bao giờ chấp nhận.

Với hầu hết người mua, khoản tài trợ vay vốn sẽ phụ thuộc vào kết quả của báo cáo thẩm định về giấy tờ và tình trạng hiện tại của căn nhà. Ngay cả khi căn nhà đã có người mua, một báo cáo thẩm định từ ngân hàng vẫn có thể ảnh hướng rất lớn đến giá chốt hợp đồng của nó. Càng nhiều các yêu cầu và đề nghị sửa chữa trên báo cáo, đồng nghĩa với càng nhiều lợi thế cho người mua khi thương lượng giá.

Nếu báo cáo thẩm định cho rằng có vấn đề về cấu trúc như mái nhà bị lỗi hoặc hư hỏng, mối mọt, ngân hàng sẽ không chấp thuận khoản vay cho đến khi các vấn đề được khắc phục - thường là do người bán chịu chi phí.

Nếu thỏa thuận bị hủy bỏ, theo luật, người bán phải tiết lộ báo cáo thẩm định này cho người mua trong tương lai, và điều này chắc chắn sẽ dẫn đến việc khó bán với giá niêm yết ban đầu.

8-nhan-to-lon-nhat-anh-huong-den-gia-nha-pho-3

  1. Hợp phần lân cận

Các bất động sản tương tự được bán trong cùng khu vực cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị thị trường của một căn nhà. Những người định giá và trung tâm môi giới sẽ nhìn vào doanh số bán gần đây của các căn có đặc điểm tương tự để sử dụng nó như một điểm so sánh chuẩn với mức rao hiện tại.

Nhà phát mãi, bán gấp thường làm phức tạp tình hình vì giá của nó luôn có xu hướng thấp hơn so với thị trường, làm giảm mức giá bán trung bình của tổng thể khu phố.

8-nhan-to-lon-nhat-anh-huong-den-gia-nha-pho-4

  1. Giá trị thẩm định

Việc thẩm định là quy trình chính thức của ngành bất động sản để định giá một tài sản. Bất cứ khi nào một khoản vay nào liên quan đến việc mua nhà được đề xuất, quy trình thẩm định hầu như luôn được phía bên cho vay yêu cầu.

Phần lớn người cho vay sẽ không chấp nhận khoản vay nhiều hơn số tiền được thẩm định, do đó, nếu giá trị của căn nhà bị giảm sau khi thẩm định, người bán cần hạ giá hoặc người mua cần phải bỏ thêm tiền để bù vào khoản vay còn thiếu.

CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ

  1. Chỉ số kinh tế

Sức mạnh của nền kinh tế quốc gia tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, do khả năng chi trả cho việc mua nhà nhà của người tiêu dùng phần lớn phụ thuộc vào các yếu tố chính như GDP, tỉ lệ thất nghiệp và mức tăng trưởng trong thu nhập.

Giai đoạn suy thoái kinh tế của Việt Nam từ năm 2011 – 2013 đã nhấn mạnh mối liên kết giữa bất động sản và nền kinh tế trong nước và thế giới - tốc độ tăng trưởng kinh tế thụt lùi, và tình trạng lạm phát nhảy múa khiến thị trường bất động sản trong khoảng thời gian này đóng băng. Nhưng cùng với sự phát triển và tăng trưởng kinh tế ổn định từ năm 2017, đến 2018, thị trường bất động sản đã dần nóng lên và vẫn không có dấu hiệu ngừng tỏa nhiệt

  1. Lãi suất

Lãi suất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là yếu tố quan trọng trong việc xác định tỷ lệ thế chấp vì nó định ra mức phí cho vay mà dựa vào đó các ngân hàng trên toàn quốc sẽ điều chỉnh theo. Lãi suất của NHNN thấp thường dẫn đến giảm lãi suất thế chấp từ ngân hàng; điều này, đồng nghĩa với việc làm giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng mà một người mua nhà phải trả. Khoản thanh toán hàng tháng càng nhỏ, khoản vay “hợp lý” càng có giá trị đối với những người mua nhà tiềm năng; thực tế này có thể làm tăng mức thế chấp mà người mua nhà đủ điều kiện nhận được, từ đó, làm tăng giá bất động sản.

  1. Nhà đầu tư

Cuộc khủng hoảng nhà ở đã tạo ra một môi trường “săn mồi” hấp dẫn cho các nhà đầu tư nào đang đặt bất động sản tại các khu dân cư vào tầm ngắm. Số lượng bất động sản bị thu hồi nợ cùng doanh số nhà bán gấp gia tăng, giúp cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước cơ hội nắm bắt nhà ở giá rẻ để cho thuê hoặc cải tạo và bán lại thu lời. Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ nhà mua của người mua đầu tư chiếm khoảng 20% ​​thị trường. Điều này tiềm ẩn một rủi ro lớn, nếu các số lượng nhà phát mãi, bán gấp bắt đầu giảm, thị trường có khả năng chậm lại do tốc độ mua của các nhà đầu tư giảm dần. Khi đó, nhiều người trong số các nhà đầu tư này sẽ muốn thanh lý một số bất động sản của mình, và nếu việc này diễn ra trong cùng một thời điểm, có thể dẫn đến quá nhiều ngôi nhà tung ra thị trường cùng lúc.

- BTV Dragon Center -

Viết bình luận của bạn: